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物权法司法解释对不动产登记实务的影响

时间:2016-09-26 14:46来源:未知 作者:admin 点击:
2016年2月22日颁布、并将于2016年3月1日正式实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《解释一》),牵动所有老百姓切身利益。学之以明智,那么这部司法解释到底对不动产登记实务有什么可能的影响呢? 一、可能会

  2016年2月22日颁布、并将于2016年3月1日正式实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《解释一》),牵动所有老百姓切身利益。学之以明智,那么这部司法解释到底对不动产登记实务有什么可能的影响呢?

  一、可能会降低房屋登记的行政诉讼案件数量

  《解释一》第一条明确规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。此种明确规定,有可能扭转类似无权处分、善意取得等情况下当事人先起诉不动产登记机构撤销登记,再去起诉解决民事争议的模式。在2010年《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定,当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,www.fubo.com,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。由此可见,最高院对此类案件的态度还是一脉相承的,如果通过合理引导,可以大大的减轻当事人的诉累。

  在现实生活中,对房屋所有权的争议基本上都是因为民事纠纷导致的,完全因为登记机构错误导致的权属争议相对来说极少。因此,从彻底解决问题为出发点,应走民事诉讼为上,如果认为登记机构也有责任的,可以申请行政和民事纠纷一并处理。登记机构在发现发生此类纠纷的时候,可以引导当事人先在登记机构提出异议登记,限制诉争房屋,然后,再引导异议申请人提出民事诉讼即可。对相关房屋纠纷来说,这样何尝不是一种标本兼治的方法?

  二、可能会导致二手房预告登记的大量增加

  在目前的实践工作中,对预告登记的运用还非常有限,基本上等同专门为开发企业销售房屋作购房贷款使用。其实这个理解是完全不对的。《解释一》第四条明确了预告登记的保全和限制处分的作用。登记机构可以加强政策和业务宣传,扩大预告登记的业务办理范围,引导大家通过办理预告登记来保障自身权益和防止纠纷的发生,预告登记的内容和适用范围可以包含普通二手房的转让或者其他需要办理预告的情况。比如,现实生活中很多害怕交易过程中卖方房屋被法院或者其他有权机关查封限制,可以在签订买卖合同以后申请预告登记。再如,该房屋暂时还不满足一些减免税的优惠政策,或者存在带租约等无法立即交付房屋的情况,这时就可以采取预告登记的方法来保障当事人的合法权益。简单的来说,一个预告登记,胜过十个交易资金监管,何乐而不为呢?

  三、预告登记“债权消灭”的实务应对

  《解释一》第五条对什么是预告登记的“债权消灭“作了列举,但是权利人和登记机构一定要区分清楚:预告失效和预告登记注销是两回事。房屋所有权人如果要单方申请注销预告登记,仍然需要提供买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃债权的生效法律文书,或者通过申请法院出具协助执行通知书后再行申请。登记机构也不能看到生效法律文书就自行注销,仍然需要由房屋所有权人申请注销,除非法院在协助执行文书中注明由登记机构自行注销该登记。

  四、调解书的效力问题

  《解释一》的第七条将调解书明确列入应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。一锤定音的解决了长久以来司法界以及不动产登记界内部关于调解书的法律地位和法律效力的问题,解决了一些地区调解书不能单方申请不动产登记的窘境。这对大家来说绝对是减负明智之举。

  五、对按份共有人申请登记的影响

  2016年1月15日,国土部在其网站颁布了《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称细则)。其中第十条规定,三分之二以上的按份共有人即可申请处置不动产。而根据《解释一》第十条至第十四条,对于其他共有人的优先购买权问题的规定,该法条即有可能侵害到其他共有人的实体权利,也有可能侵害共有人的程序性权利。笔者认为,按照《物权法》以及《解释一》的规定,应该由全体业主达成合意以后,再行申请不动产登记,如共有人之间有分歧或者纠纷的,应该通过协商或者司法程序来处理,而不应该通过程序性的规定之间剥夺小份额共有权人的合法权利。故此《解释一》的出台,是否能够促进国土部在后续登记立法的时候对此条款进行修正,www.fubo.com,笔者拭目以待。

  六、配合异议登记界定了善意取得的判断标准

  在不动产登记中,异议登记的作用和效力有一个演变的过程。2008年实施的《房屋登记办法》第七十八条规定,异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。从此法规可以看出,异议登记期间,其效力相当于司法查封,属于法律特别授予利害关系人的一种救济措施。而《细则》实施后,对此有了一个大的突破,其第84条规定,如果当事人在明知有异议登记的情况下,仍然承诺自行承担风险,则可以办理相应的登记。其实质上突破了原来住建部对异议登记效果的界定。《解释一》从十五条到二十一条对什么是善意取得做出了比较细致的规定,特别是十五条第一款明确规定,登记簿上存在有效的异议登记的,应当认定受让人知道转让人无处分权,从而对原有对善意取得判断和登记明确联系起来了,也能够更好的保障产权人和异议申请人的合法权益。而异议申请人也应该要注意到异议登记的时效问题,必须在登记之日起十五日内提起民事诉讼,立案后还应当将立案材料送达到登记部门,以延长异议登记时效,这样才算真正异议尽其用。

  综上所述,《解释一》的出台,对物权行使和保护的作用是及其深远的,无论是登记申请人、登记机构还是人民法院,都应当通过在日常生活和工作中对以上法律的实践运用,来更好的维护各方的合法权益。

  律师简介

  李炜,福建省武夷山市房地产交易管理所所长,www.fubo.com,土木工程管理专业,长期担任武夷山市人民法院人民陪审员、武夷山市消费者协会专家顾问、福建省房协市场委副秘书长,并从事房屋登记研究工作。获得“无锡杯”全国《房地产登记技术规程》知识竞赛个人二等奖。

  多次受邀在福建、江西、河北等地房产登记部门讲授房屋登记业务,2015年6月受邀赴北京长安公证处做《房屋登记与公证》专题讲座、2015年11月受邀参与第二届中国继承法论坛作《房屋登记中的继承证明》专题演讲。

  在《中国房地产杂志》、《房地产产权产籍杂志》、《八闽房地》、《山东房地产》等杂志上发表多篇学术论文。学术代表作:《简述房屋登记中的生效法律文书》、《房屋登记中的抵押金额应谨慎记载》、《转让有抵押房屋应当如何登记》、《放弃所有权应当办理转移登记》《无产权登记房屋协助执行问题》、《权利人不同意更正不是房屋异议登记的要件》、《关于开发商阶段性担保的一点看法》、《浅谈合同备案制度以及预告登记制度及其注销》等。

  主要研究方向:房地产、物权法和婚姻家事领域。

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